Inquilino e Condominio

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               - Inquilino e condominio
               - La Certificazione energetica degli edifici
     

Inquilino e Condominio

         
        Nella maggioranza dei casi l'inquilino ha in affitto un appartamento che si trova all'interno di un Condominio più o meno grande  per numero di alloggi, amministrato da un Amministratore eletto dalla proprietà; i vicini di solito sono famiglie proprietarie del loro alloggio e quindi con problemi diversi dai suoi; peraltro è tenuto a rispettare un Regolamento la cui stesura e approvazione è stata fatta solo dai proprietari. Tutto questo non vuol essere una critica al sistema condominiale (la Costituzione, tra l'altro, tutela e riconosce i diritti della proprietà) ma solo la lettura di una situazione esistente.
       L'inquilino, di conseguenza, mentre è tenuto a rispettare le norme condominiali, il Regolamento, le regole di buon vicinato, si trova spesso ad affrontare problemi che sono sostanzialmente diversi da quelli dei proprietari di alloggio suoi vicini di casa; oltre ai problemi relativi ai rapporti tra condòmini si aggiungono quelli del rapporto tra inquilino e proprietario e tra inquilino e condominio.



       Il problema fondamentale  che tutti gli inquilini devono affrontare è quello di conoscere la ripartizione delle spese condominiali  per poter sapere con chiarezza quali di esse sono di pertinenza del proprietario e quali dell'inquilino. L'art. 9 della Legge 392/78 (sotto riportata) indica alcune voci di spesa che sono di pertinenza dell'inquilino. In sintesi possiamo affermare che a carico dell'inquilino sono le spese relative al funzionamento e alla ordinaria gestione dei servizi condominiali (per tali spese ha diritto di poter visionale le ricevute); a carico del proprietario sono le spese riguardanti sostituzioni e riparazioni di impianti, innovazioni e manutenzioni straordinarie ed inoltre tutte le spese relative alla Amministrazione del Condominio e alla Assicurazione dello stabile.    

       Sulla divisione delle spese condominiali tra locatore e conduttore ci sono numerosi testi, redatti da tutte le Organizzazioni di settore (proprietà e inquilinato). Noi pubblichiamo qui di seguito una copia (formato Word) che è una delle più complete perché riassume e dà indicazione di tutte le voci riguardanti i problemi condominiali di pertinenza del proprietario e dell'inquilino.

         I rapporti tra inquilino e proprietario, poi, sono regolati da un numero enorme di sentenze che, insieme a quelle che regolano le competenze e i diritti-doveri del condominio, formano il "corpus" giuridico di riferimento; è impossibile anche solo elencarle in questa pagina ma è possibile trovare molte di queste sentenze (le più attendibili sono quelle di Corte di Cassazione) navigando in internet (indicando magari come tema di ricerca il nostro titolo).
       Comunque riportiamo di seguito le normative fondamentali di riferimento che già da sole danno indicazioni precise. Per la Legge 392/78, di equo canone gli articoli correlati sono il 9 e il 10; riportiamo anche l'indicazione sintetica delle maggioranze che danno validità alle assemblee di condominio; non interessano direttamente l'inquilino ma sono utili per verificare la validità delle decisioni che vengono prese.

La Cedolare Secca.
Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del decreto legislativo n. 23 del 14/03/2011 è entrata in vigore  la cedolare secca sui redditi da locazione.
Delle due aliquote iniziali del: 21% per le locazioni libere e 19% per quelle concordate ora per i contratti concordati la quota di tassazione è stata portata al 10% almeno fino al 31/12/2019. Questa nuova imposizione fiscale è stata introdotta in alternativa al sistema di tassazione progressiva. Il tributo, oltre a sostituire la normale tassazione IRPEF sul reddito da canone, assorbe e comprende anche il tributo IRPEF comunale e regionale. Inoltre il locatore non può più chiedere aumenti di canone come l'ISTAT annuale; inoltre, per i conduttori italiani ed europei, non ha più l'obbligo di comunicare i nominativi alla Questura.Il Locatore deve comunicare questa opzione fatta al Conduttore al momento della stipula del contratto o, se fatta in momenti successivi, l'avviso dovrà essere fatto tramite lettera raccomandata; la comunicazione dovrà indicare la rinuncia agli aumenti del canone.

Dal 1 Gennaio 2019 è possibile beneficiare della tassazione agevolata (Cedolare Secca) al 21% anche per gli affitti ad uso commerciale per immobili di Categoria Cat. C/1 non superiori a 600 mq per contratti stipulati nel 2019 se al 15 Ottobre 2018 risulta scaduto un contratto stipulato con i medesimi soggetti.

Qui è possibile leggere un sunto delle principali caratteristiche del dispositivo di legge.


Certificazione energetica edifici;

vale anche per gli alloggi in affitto

La certificazione energetica degli edifici è un sistema di valutazione per:

  • fornire informazioni chiare e trasparenti sulla qualità energetica degli immobili mediante uno specifico sistema di classificazione
  • promuovere l’efficienza energetica mediante l’individuazione di metodologie di calcolo della prestazione energetica degli edifici.

Il decreto legge 63/2013 convertito nella Legge 90 del 3/8/2013 (vedi alla pag. "Leggi") introduce l'obbligo dell'Attestato di Prestazione Energetica A.P.E., cioè un documento che descrive le caratteristiche energetiche di un edificio, di un'abitazione o di un appartamento.

E' uno strumento di controllo che sintetizza con una scala da A a G le prestazioni energetiche degli edifici tenendo conto di diversi parametri quali l'isolamento termico dell'appartamento, la posizione dell'immobile e la presenza di tutti quegli impianti che garantiscono il confort e la salubrità all'interno degli ambienti domestici. Più è bassa la lettera associata all'immobile, maggiore è il suo consumo energetico. Al momento dell'acquisto o della locazione di un immobile, oltre ad essere obbligatorio, è utile per informare sul consumo energetico e chiarire sul reale valore degli edifici ad alto risparmio energetico. Copia dell'APE deve essere allegata al contratto ed è un documento ufficiale valido 10 anni .

L'APE viene redatto da un "soggetto accreditato" chiamato certificatore energetico che ha competenze specifiche in materia di efficienza energetica applicata agli edifici. La formazione, la supervisione e l'accreditamento dei professionisti viene gestita dalle Regioni con apposite leggi locali. Circa la metà delle Regioni italiane ancora non hanno adottato delle normative proprie, in questo caso la legge vigente è quella nazionale (D.Lgs. 192/05)

Il certificatore energetico è solitamente un tecnico abilitato alla progettazione di edifici ed impianti come l'architetto, l'ingegnere ed il geometra. Il certificatore può essere considerata una nuova professione e ha delle responsabilità civili e penali molto importanti rispetto alla dichiarazione che dovrà firmare, nel rispetto della normativa.